适应性再利用如何让废旧建筑焕发生机

• 适应性再利用有多种形式，如历史保护式、改造空置建筑以供再利用等等。
• 延长建筑物的使用寿命是一项具有社会和经济益处的可持续战略。
• 分析 10 个适应性再利用的实例，为废旧建筑带来全新的用途和价值。

可持续发展专家、建筑师卡尔·埃莱凡特（Carl Elefante）有一句名言：“最环保的建筑是已经建成的建筑。”专家们预测，未来十年90%的房地产开发将集中在翻新和再利用现有的建筑。其中原因显而易见：适应性再利用项目通常比新建筑项目更快完成、更具成本效益、更可持续。

什么是适应性再利用？

适应性再利用即对原始用途已消亡的旧建筑物进行重新利用。其主要目标包括保护建筑和文化遗产、挽救“枯萎城市”、引发社会变革。这些方式都有个共同目标，即随着社会需求和技术需求的发展而延长建筑物的使用寿命。

建筑设计中适应性再利用的类型

适应性再利用可有多种形式。在建筑中，适应性再利用是指将现有的建筑重新用于新的用途，例如将空置建筑物转变为学校、公园、办公室或住宅公寓。

历史保护式

适应性再利用和历史保护式都可以保存古老的建筑，但方法有所不同。适应性再利用旨在将旧建筑或场地重新用于新用途，通常被视为保存和拆除之间的折衷方案。历史保护式有所不同，它保留建筑物现有的形式、完整和材料。根据负责国家史迹名录的国家公园管理局发布的标准，此方式可进行微创性的机械、电气和管道（MEP）升级，以及为满足新建筑规范所需的修缮，但不进行外部的添加和更改。

与历史保护式相比，适应性再利用的最大好处之一是可灵活地采用新的高效建筑材料，同时仍然忠于建筑的历史。此方式既可改善建筑物的性能，又能降低其碳足迹。

翻修式

适应性再利用的设计目的就意味着翻修。这通常仅限于修缮、修补该建筑，而不是保留它的原始用途，适应性再利用意味着用途的转变。

集成式

集成式指围绕一个旧建筑结构进行构建，将它保留并包含在新建筑物内。Dorte Mandrup公司把丹麦的Jægersborg水塔改建为学生宿舍，就是这方面的突出范例。

立面式

立面主义这种城市设计策略保留旧建筑的立面，拆除其余的大部分，以现代化的结构取而代之。这又称为“立面切除”，它能保留街景景观，但成本高昂，因为立面的材料通常陈旧、易碎，在施工过程中需要支撑和保护。历史保护倡导者倾向于保留整个建筑，所以认为立面主义是种糟糕的替代方案，但支持者认为，这总比历史印迹被完全抹去要好一点吧。

基础设施式

大多数适应性再利用的重点都在建筑物上，但也有些项目别出心裁，将过时的或未使用的基础设施转变为其他功能，供社区使用。

纽约市的“高线”项目就是个著名的范例。它曾是一条高架铁路“西区高架线”，蜿蜒近2.5公里穿过曼哈顿下城，改造后华丽变身为空中公园，种植有500多种植物和树木，设有休息空间、观景台、露天食品市场和坡道。

适应性再利用有什么优势？

适应性再利用在经济、社会和生态效益上都具有深远优势。

1. 可持续性

值得注意的是，即使是新建节能建筑，建筑过程对环境的影响也可能需10年到80年才能克服。所以应将建筑物视为巨大的制造业产品，应延长现有建筑的使用寿命，这是一种可持续性策略，而且随着世界人口城市化的不断增长，这种策略越来越有必要。大范围推广适应性再利用，可让全世界更接近于实现净零碳目标，因为这可解决建筑环境中已存在的碳负担。

适应性再利用通常比历史保护式修缮更具可持续性，因为设计师不局限于使用原始的建筑材料，就可整合利用可回收材料和高效的系统，甚至可达到获LEED认证的标准。

2. 经济方面

适应性再利用项目可重复利用现有材料和基础设施、避免拆除和新建的成本，从而可节省大量成本，而且往往购置成本较低，通常可获得经济上的激励。此外，如果项目规划得好，还可促进周围的店铺重新焕发商机，为当地经济恢复信心。

3. 社会方面

适应性再利用项目可提供经济适用房、改善公共安全，混合用途建筑还可提供新的商机，这些益处能让废旧建筑恢复生机、让社区恢复元气。这些建筑租赁成本较低且位置较为中心，正是小型店铺的理想选择，易于与顾客和住户建立重要的业务关系。

4. 总体规划

适应性再利用可让总体规划更为灵活，为实现经济增长和现代化提供多种选择。还有利于在规划中实现远大的可持续发展目标，例如，将住房规划在公交线路和工作地点附近，就可减少居民使用车辆。

适应性再利用的局限性

但是，并非每栋建筑都适合以适应性再利用方式来改造。即使开发商能确保改造项目确实有用、满足当地市场需求，但还须克服多种障碍，从建筑的危害到各种法定的繁文缛节等等。常见的挑战包括现有的财务义务、特许经营协议（就酒店而言）。此外还要满足现代化的安全标准、符合土地使用和分区法规以及建筑规范，还可能出现其他问题，例如人流足迹限制、缺乏符合《美国残疾人法》要求的无障碍性。

在一些城市， 如美国俄勒冈州波特兰市，翻新工程通常需要进行抗震升级和其他昂贵的改进，其成本可能会超过建筑物未来的潜在收入。较旧的建筑物也可能因石棉、含铅涂料和霉菌等造成危害，不过这些问题通常可在施工过程中解决。

10 适应性再利用范例

1. KTGY公司利用大型箱式商店作为安居计划

美国有超过58万无家可归者，其中约35%的人没有一张床可供安眠。同时，2021年有5000多家零售店关门倒闭 。有什么办法可以用一个方案解决这两个问题呢？

建筑公司KTGY 开创了一种混合用途过渡住房的理念，其项目Re-Habit将把闲置的大型箱式商店改造为可供群居的社区中心 ，其中包括睡眠舱、餐厅、休闲区、零售空间，以及帮助居民实现长期自给自足的各种资源。安居计划也提供工作机会，有助于居民感觉自己是社区中心的一份子。社区中心的设计充分考虑可持续性，设计了屋顶花园和高能效的光伏立面。

2. 香港新艺术中心传承旧历史风貌

香港的“大馆 ”新艺术中心于2018年隆重开业。这是个近3万平方米的文化综合体，由过去作司法警务之用的16座历史悠久的建筑改建而成，其中还整合了两座全新建筑。它既保留了香港曾作为英国殖民地的历史风貌，也为这些150年之久的古迹注入了新的活力。

现在，游客可在此欣赏音乐会和艺术展览，在囚禁过胡志明的监狱里品尝鸡尾酒，欣赏古建筑与新建筑“JC立方”和“JC当代”之间的艺术传承：华丽的新建筑外墙由许多块状铝板组成，与古建筑的维多利亚式砖瓦风格相映成趣。

3. 因疫情倒闭的办公空间改建为安居房

几十年来，美国加州的安居房危机一直在加剧。另一方面，新冠疫情却使全州各地出现办公楼过剩的现象。州长加文·纽瑟姆推出“家门钥匙”项目”将这些大型废弃空间改造成住房，这种理念越来越引人注目，其他一些州也出现了类似做法。

根据租赁网站RentCafe的一项研究，2021年创下了住宅改建的纪录，仅在洛杉矶就计划了超过4,322个项目。例如将标志建筑“好莱坞西部大厦”改造成多功能安居房综合体的项目，就是个引人注目的例子。此建筑通常也称为梅耶大厦，以其开发商之一 Metro-Goldwyn Mayer 公司联合创始人路易斯·梅耶的名字命名，是装饰艺术风格的杰作、洛杉矶的历史文化地标，列入国家史迹名录。此项目计划将四层建筑上部约4,460平方米办公空间改造成79个经济适用住宅，同时也保留约1,000平方米的临街零售商铺。

4. 福特公司科克敦校区：向振兴底特律迈出一步？

说到适应性再利用，美国底特律是个绝佳的例子，因汽车制造业迁出该市、经济急剧下滑，那里留下了数千座废弃建筑。

然而，近年来底特律市区进行了大量投资，已成为经济复苏的典范。例如福特汽车公司打造了一个雄心勃勃的计划，要将该市科克敦社区历史悠久的密歇根中央车站改造成11万平方米的“创新园区”，在此创造2,500个额外的就业机会，将2,500名福特员工带入此地。

此项目由领先的建筑和战略规划公司Practice for Architecture and Urbanism负责规划，占地12万平方米，依托火车站打造一个步行社区作为中心。项目中优先考虑居民和企业的需求，连接周围的社区和城市，同时也保留本地的历史风貌。

这个园区规模庞大，交通将主要通过自动驾驶、电动汽车及其他交通方案来解决。首先要做的是清理这栋5.5万平方米的火车站，它已废弃30年，历经风雨损坏严重了。

5. 曾为航空作贡献，现又获得LEED认证

美国新泽西州特伦顿市的Roebling Lofts综合体是个可持续建筑转型的光辉典范。该建筑曾属于John A. Roebling’s Sons Co.钢索厂，为美国20世纪上半叶建造的大多数悬索大桥（包括纽约的乔治华盛顿大桥和旧金山的金门大桥）提供缆索，还曾为航空史做出贡献：1927年林德伯格驾驶圣路易精神号飞机完成史上首次跨大西洋飞行，飞机上的缆索就是该厂制造的。

此建筑建于1917年，在当时算是很现代化的了，拥有超大型窗户和防火设计。现由Clarke Caton Hintz公司设计改建为混合用途综合体，既要尽可能地具有可持续性，又力求保留其历史风貌，争取获得国家公园管理局的支持，以获得相应的税收抵免。建筑师在整个项目各处都采用了太阳能电池板和回收材料，同时又保留外部的砖石墙面以及钢木框架。此外还保留了反映原来工厂风貌的一些元素，如钢丝绳测试机等等，在公共区域展出。该项目获得LEED金级认证，在用水效率方面获得了满分10分，室内环境质量方面也获得高分。

6. 以色列特拉维夫雅法酒店融合八个世纪建筑风格

对于远见卓识的设计师John Pawson和崇尚环保的建筑师Ramy Gill来说，特拉维夫雅法酒店是他们倾注十年心血而成的不朽成果。他们历经十年，把历史悠久的圣约瑟夫姐妹学校修道院和相邻的19世纪时的法国医院改建成W酒店品牌的精品住宿和住宅。最终的成果融合了多种经典的建筑风格，既有阿拉伯风味，又融合了新古典主义与当代元素，泛着铜绿的斑驳石膏墙传承着历史悠久之美。项目进行过程中发现一个源自十字军东征时13世纪的古老庭院和堡垒墙，带来意外惊喜。这些历史遗迹现在成了修缮后新建筑的精彩亮点。

7. 谷歌向洛杉矶进军：标志性的购物中心

对于某一代洛杉矶人来说，西区馆购物中心是他们回想当年时难忘的记忆。这座西洛杉矶的地标于1985年开业，几十年来一直是文化的象征，在无数电影、电视和音乐视频里都能看到它的身影。此馆由著名建筑师Jon Jerde设计，其代表作品有1984年洛杉矶奥运会的建筑和多个宏伟的购物中心，如明尼苏达州庞大的美国购物中心 。但近几十年来，由于业务滑坡，此中心已于2018年倒闭。

现在，开发商Hudson Pacific Properties对这个庞大的三层购物中心进行翻新，改建为高科技的多用途综合体One Westside，主要用为科技巨头谷歌公司5.4万平方米的办公场所。翻新工程耗资4.1亿美元，计划于2022年完工，将引入许多先进的新功能，包括阳台和带折叠玻璃墙的阳台，以营造一种“室内-室外”的工作环境。

除了收购这个购物中心，谷歌还在洛杉矶不断扩大业务，此前已将Playa Vista区古老的Spruce Goose飞机仓库综合体改造成供其YouTube部门使用的办公和制作场所。如果你怀念过去那段商场文化的黄金时代，可在汤姆·佩蒂（Tom Petty）的“自由落体”音乐视频中重温西区馆那令人难忘的身影， YouTube上一定会有这个视频。

8. 从奶酪加工厂到当代艺术综合体

The Momentary是美国阿肯色州本顿维尔的当代艺术场馆。150年来此处经过许多戏剧性的转变，以前曾是奥塞奇民族的狩猎场，1800年代改作果园，1913年至1947年用作鹰牌面粉厂，也作为卡夫食品公司的奶酪加工厂，直到2013年华丽转身成为艺术场馆。

Momentary的设计理念是作为前卫的文化中心，有展览空间，有音乐、戏剧和电影的表演场地，有用于“驻地艺术家”计划的工作室。Wheeler Kearns Architects建筑设计所负责此项目，将5,853平方米的场地改造成适于视觉、表演和烹饪艺术家使用的多用途空间，并尽量保留现有结构。在附加部分采用钢和玻璃等富有现代感的材料，以突出新旧对比。在社交和烹饪空间中亦展出艺术作品，表现当代艺术在日常生活中的作用。

9. 长期闲置的印刷厂实现高科技转型

20年来，HOK公司设计团队一直致力于将圣路易斯州以西6.5公里处废弃的1,200亩工业区改造成技术先进的Cortex创新社区多功能综合体，为数百个公司提供工作场所，呈现一片生机勃勃的繁荣景象。

HOK公司负责Cortex的建筑和室内装修，包括众多新建建筑和适应性再利用项目，设计了22个办公场所、联合办公场所、实验室、孵化器、加速器以及创新中心的配套设施。

这个规模庞大的项目也包括以旧翻新的例子：此处有一座列入国家史迹名录的1930年老建筑，曾作为圣路易斯邮报的印刷厂，但已闲置多年。现进行改造，既要保留其历史风貌，又引入新的空间，改造成生物科学初创企业的孵化器，可支持从初创到大型公司等各发展阶段的企业，以满足不断增长的需求。建筑特色包括过去放置印刷机的贯穿多层的中庭、绿色屋顶、步行露台和6米的大窗户。

10. 美国肯尼迪国际机场TWA酒店

在纽约约翰·肯尼迪机场，著名建筑师Eero Saarinen为美国环球航空公司设计的TWA飞行中心航站楼1962年开业时即成为标志建筑。但2001年环球航空遭遇财务滑坡而倒闭，航站楼废弃。

2017年该建筑重新改建，经22个政府机构和170多家公司参与，耗时两年、耗资2.45亿美元修复成精品酒店，于2019年初重新开张。酒店精心保留了源自本世纪中期的辉煌风貌，有512间隔音客房，以据称世上第二厚的Fabrica品牌玻璃制成大落地窗。酒店配有餐厅、商店和无边泳池屋顶，可供过往旅客停留休憩。

本文最初发表于2019年6月，现为更新版。